天津房屋二次抵押貸款的操作步驟：

　　1、借款人向銀行提交二次抵押貸款的相關資料，并提出申請貸款申請。

　　2、銀行受理借款人的申請，并指定專業評估機構對抵押物進行評估。

　　3、銀行審核借款人提交的二次抵押資料，并辦理相關手續。

　　4、如果銀行的審核通過，借款人便可委托擔保公司辦理原有貸款的墊資解押手續。

　　5、原有的貸款解押手續辦理完畢后，借款人需重新辦理新的抵押登記手續。

　　6、手續辦理完畢，銀行發放貸款，借款人重新還款。